Seit 2024 haben sich mehrere gesetzliche Rahmenbedingungen rund um Heizung, Wärmeplanung, Modernisierung, Kabelfernsehen und Wohnungseigentum verändert. Einige Regelungen gelten weiterhin, andere wurden inzwischen angepasst. Dieser Überblick zeigt, was Immobilieneigentümer und Vermieter 2026 noch wissen sollten.
Für Eigentümer sind besonders das Gebäudeenergierecht, die kommunale Wärmeplanung, neue Förderbedingungen, Modernisierungsmieterhöhungen und die Regeln für Wohnungseigentümergemeinschaften relevant. Viele Änderungen aus 2024 wirken bis heute fort, allerdings haben sich einzelne Fristen, Förderbedingungen und CO₂-Preise inzwischen weiterentwickelt.
Die gesetzlichen Änderungen aus dem Jahr 2024 wirken bei vielen Immobilienthemen bis heute nach. Gleichzeitig hat sich die Rechtslage seitdem weiterentwickelt. Besonders Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten deshalb nicht nur auf den Stand von 2024 schauen, sondern prüfen, welche Regelungen im Jahr 2026 tatsächlich gelten.
Zu den wichtigsten Themen gehören die Anforderungen an Heizungsanlagen, die kommunale Wärmeplanung, Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich, die Förderung energetischer Maßnahmen, Modernisierungsmieterhöhungen, die Verteilung von CO₂-Kosten sowie Vorgaben für Wohnungseigentümergemeinschaften.
Für Immobilieneigentümer in Karlsruhe und Pforzheim kommt zusätzlich die kommunale Ebene hinzu. Wärmeplanung, Mietspiegel und die Entwicklung der örtlichen Wärmeversorgung können konkrete Entscheidungen rund um eine Immobilie beeinflussen.
Eine der größten Veränderungen betrifft das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG), das viele Eigentümer auch unter dem Schlagwort „Heizungsgesetz“ kennen.
Die 2024 eingeführten Regelungen sorgten insbesondere wegen der Vorgaben für den Einbau neuer Heizungen und des vorgesehenen Anteils erneuerbarer Energien für viele Fragen. Im Juli 2026 wurde die gesetzliche Grundlage jedoch umfassend geändert.
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die frühere einheitliche Vorgabe, dass neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, wurde in dieser Form aufgehoben.
Eigentümer können grundsätzlich zwischen verschiedenen Heiztechnologien wählen. Dazu gehören unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetzanschlüsse, Biomasseanlagen, hybride Systeme, Solarthermie und unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin auch Heizungen auf Basis von Gas, Heizöl oder Flüssiggas.
Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss allerdings die gesetzlichen Anforderungen an den künftig einzusetzenden Brennstoff beachten.
Vorgesehen ist eine schrittweise steigende Nutzung klimaneutraler beziehungsweise gesetzlich anerkannter erneuerbarer Brennstoffe:
Für Eigentümer bedeutet das: Die Entscheidung für ein Heizsystem sollte nicht allein anhand der heutigen Anschaffungskosten getroffen werden. Auch die langfristige Verfügbarkeit und die voraussichtlichen Kosten der benötigten Energieträger sollten berücksichtigt werden.
Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) bleibt für Eigentümer weiterhin relevant. Es verpflichtet die Länder dazu, sicherzustellen, dass für die Gemeindegebiete kommunale Wärmepläne erstellt werden.
Für größere Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern galt hierfür grundsätzlich der 30. Juni 2026 als Frist. Gemeindegebiete mit 100.000 Einwohnern oder weniger müssen grundsätzlich bis zum 30. Juni 2028 über einen entsprechenden Wärmeplan verfügen.
Ein Wärmeplan ist vor allem ein strategisches Planungsinstrument. Er kann Eigentümern Hinweise darauf geben, in welchen Gebieten etwa Fernwärme, Nahwärme oder dezentrale Lösungen langfristig eine Rolle spielen könnten.
Gerade für Eigentümer in Karlsruhe und Pforzheim lohnt sich der Blick auf die örtliche Wärmeplanung.
Karlsruhe verfügt bereits über einen Energieleitplan mit integrierter kommunaler Wärmeplanung. Dieser wurde vom Regierungspräsidium bestätigt und dient der Stadt als strategische Grundlage für die künftige Energie- und Wärmeversorgung.
Auch Pforzheim hat eine kommunale Wärmeplanung erstellt und arbeitet an deren weiterer Umsetzung und Fortschreibung.
Für Eigentümer folgt daraus nicht automatisch, dass für ein einzelnes Gebäude sofort eine bestimmte Heizungsart vorgeschrieben wird. Die kommunalen Planungen können aber eine wichtige Orientierung bieten, wenn beispielsweise ein Heizungstausch oder eine größere energetische Modernisierung ansteht.
Ein weiteres Thema aus der Gesetzgebung 2024 ist der Heizungscheck. Die damaligen Regelungen wurden in das Gebäuderecht übernommen und sind auch 2026 für bestimmte Gebäude relevant.
Bei wassergeführten Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten gelten besondere Prüf- und Optimierungspflichten.
Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die keine Wärmepumpen sind und nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, müssen grundsätzlich nach 15 Betriebsjahren innerhalb der gesetzlichen Frist geprüft und gegebenenfalls optimiert werden.
Für entsprechende Anlagen, die bereits vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, sieht das Gesetz grundsätzlich eine Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung bis zum 30. September 2027 vor.
Geprüft werden unter anderem die Einstellung der Heizungsanlage, die Effizienz der Heizungspumpe, mögliche Dämmmaßnahmen an Rohrleitungen sowie Möglichkeiten zur Absenkung der Vorlauftemperatur.
Wird in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten eine wassergeführte Heizungsanlage neu eingebaut oder aufgestellt, ist das Heizungssystem im Rahmen der Inbetriebnahme hydraulisch abzugleichen.
Dabei geht es nicht nur um eine einfache Einstellung einzelner Heizkörper. Zum gesetzlichen Verfahren gehören unter anderem eine raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung der Heizflächen und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung.
Auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt für Immobilieneigentümer wichtig. Die Förderbedingungen wurden im Juli 2026 erneut angepasst.
Für förderfähige klimafreundliche Heizungen besteht weiterhin eine Grundförderung von 30 Prozent. Abhängig von Antragsteller, Gebäude und persönlichen Voraussetzungen können zusätzliche Boni hinzukommen.
Für private Eigentümer kann die Gesamtförderung unter den jeweiligen Voraussetzungen deutlich über der Grundförderung liegen. Entscheidend sind jedoch die zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Förderbedingungen.
Eigentümer sollten deshalb eine Förderung möglichst vor Abschluss endgültiger Liefer- und Leistungsverträge prüfen. Förderprogramme, Förderhöchstbeträge und Bonusregelungen können sich verändern.
Modernisierungsmaßnahmen können nicht nur technische, sondern auch mietrechtliche Folgen haben.
Für bestimmte geförderte Maßnahmen zum Einbau oder zur Aufstellung einer Heizungsanlage enthält das Bürgerliche Gesetzbuch eine besondere Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung.
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und wurden öffentliche Fördermittel berücksichtigt, kann die jährliche Miete grundsätzlich um 10 Prozent der berücksichtigungsfähigen, auf die Wohnung entfallenden Kosten nach Abzug der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöht werden.
Gleichzeitig gilt eine zusätzliche Begrenzung: Im Zusammenhang mit dieser Heizungsmodernisierung darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich um nicht mehr als 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Ob und in welcher Höhe eine Modernisierungsmieterhöhung im konkreten Fall zulässig ist, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Maßnahme ab.
Die Änderung beim Kabelfernsehen gehört zu den gesetzlichen Neuerungen aus 2024, die für Vermieter und Mieter weiterhin relevant sind.
Das sogenannte Nebenkostenprivileg endete zum 1. Juli 2024. Seit diesem Zeitpunkt dürfen Vermieter die monatlichen Entgelte für einen mietvertraglich vereinbarten TV- oder Breitbandanschluss nicht mehr wie früher über die Nebenkosten abrechnen.
Mieter können ihren Telekommunikationsanbieter grundsätzlich selbst auswählen oder einen entsprechenden Einzelvertrag abschließen. Für Vermieter bedeutet das, bestehende Vertrags- und Abrechnungsstrukturen entsprechend zu prüfen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist weiterhin die Frage relevant, wann ein zertifizierter Verwalter erforderlich ist.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Als zertifizierter Verwalter darf sich insbesondere bezeichnen, wer durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat.
Für kleinere Gemeinschaften gibt es eine gesetzliche Ausnahme: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, wurde ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt und verlangt weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter, kann diese Ausnahme greifen.
Für Eigentümergemeinschaften in Karlsruhe und Pforzheim bedeutet das, dass bei der Auswahl einer WEG-Verwaltung nicht allein Preis und Erreichbarkeit relevant sind. Auch die fachliche Qualifikation und die gesetzlichen Anforderungen an die Verwaltung sollten geprüft werden.
Auch das Thema Mietspiegel bleibt für Vermieter relevant. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen.
Von einem einfachen Mietspiegel ist der qualifizierte Mietspiegel zu unterscheiden. Dieser wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter anerkannt.
In Karlsruhe gilt aktuell der Mietspiegel 2025 für die Jahre 2025 und 2026. Er dient Eigentümern und Vermietern als Orientierung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Auch Pforzheim verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Der aktuelle Mietspiegel 2025 ist seit April 2025 gültig und wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.
Für Vermieter ist deshalb sinnvoll, bei einer geplanten Mieterhöhung nicht mit allgemeinen Durchschnittswerten zu arbeiten, sondern den jeweils gültigen lokalen Mietspiegel und die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zu berücksichtigen.
Der nationale CO₂-Preis für fossile Brennstoffe hat sich seit 2024 weiterentwickelt.
Im Jahr 2026 gilt im nationalen Emissionshandel ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. Damit können sich insbesondere bei mit fossilen Brennstoffen beheizten Gebäuden höhere Kosten ergeben.
Bei vermieteten Wohngebäuden werden die CO₂-Kosten grundsätzlich zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Entscheidend ist dabei insbesondere der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes.
Das gesetzliche Stufenmodell führt dazu, dass bei energetisch ungünstigeren Wohngebäuden ein größerer Anteil der CO₂-Kosten beim Vermieter verbleibt. Bei besonders emissionsarmen Gebäuden kann dagegen ein größerer Anteil auf den Mieter entfallen.
Damit wird die energetische Qualität einer Immobilie auch wirtschaftlich zunehmend relevant: Verbrauch, Heiztechnik und energetischer Zustand können unmittelbar Einfluss auf die laufenden Kosten von Eigentümern und Mietern haben.
Auch die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) bleibt Bestandteil der gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Gebäudebetrieb. Sie regelt unter anderem die Kehr- und Überprüfungspflichten bestimmter Anlagen sowie Tätigkeiten und Gebühren im Zusammenhang mit dem Schornsteinfegerwesen.
Für Eigentümer ist außerdem relevant, dass gesetzlich vorgeschriebene Heizungsprüfungen teilweise mit ohnehin stattfindenden Wartungs-, Kehr- oder Überprüfungstätigkeiten verbunden werden können.
Bei Änderungen an Heizungsanlagen sollte deshalb geprüft werden, welche technischen Nachweise, Prüfungen und Dokumentationen im konkreten Gebäude erforderlich sind.
Die gesetzlichen Änderungen der vergangenen Jahre zeigen vor allem eines: Für Eigentümer reicht es nicht aus, ausschließlich die Anschaffungskosten einer technischen Maßnahme zu betrachten.
Vor einem Heizungstausch oder einer größeren Modernisierung sollten die aktuelle Gesetzeslage, mögliche Förderprogramme, die kommunale Wärmeplanung sowie die langfristigen Betriebs- und Energiekosten gemeinsam betrachtet werden.
Für Vermieter kommen zusätzlich Fragen zur Umlagefähigkeit von Kosten, zu Modernisierungsmieterhöhungen, zum CO₂-Kostenaufteilungsgesetz und zum örtlichen Mietspiegel hinzu.
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen darüber hinaus Beschlussfassung, Finanzierung, technische Planung und die Aufgaben der WEG-Verwaltung miteinander koordinieren.
Eine professionelle Hausverwaltung kann dabei helfen, relevante Informationen zu bündeln, Maßnahmen organisatorisch zu begleiten und Eigentümer frühzeitig auf erforderliche Entscheidungen hinzuweisen.
Was 2024 als neue Gesetzgebung für Immobilieneigentümer und Mieter begonnen hat, ist 2026 längst nicht abgeschlossen. Vorgaben wurden geändert, Förderbedingungen angepasst und kommunale Planungen konkretisiert.
Eigentümer in Karlsruhe, Pforzheim und Umgebung sollten deshalb bei Investitionen und größeren Verwaltungsentscheidungen immer den aktuellen Rechtsstand berücksichtigen und nicht ausschließlich auf ältere Informationen zum Gebäudeenergiegesetz oder zu den Änderungen aus dem Jahr 2024 zurückgreifen.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick über ausgewählte gesetzliche Regelungen und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.
Viele der seit 2024 eingeführten Regelungen wirken weiterhin direkt auf Eigentümer und Vermieter. Besonders wichtig sind die kommunale Wärmeplanung, die Anforderungen an Heizungsanlagen, aktuelle Förderbedingungen und die korrekte Abgrenzung mietrechtlicher Kosten. Da sich Fristen und Förderbedingungen ändern können, sollten größere Maßnahmen immer anhand der aktuellen Rechtslage geplant werden.
Besonders relevant sind die Regelungen rund um Gebäudeenergie und Wärmeplanung, die Förderung neuer Heizsysteme, Änderungen im Mietrecht sowie Vorgaben für Wohnungseigentümergemeinschaften. Welche Regel konkret relevant ist, hängt von Gebäude, Nutzung und geplanter Maßnahme ab.
Für Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt grundsätzlich der 30. Juni 2026 als Frist. Für Gemeindegebiete mit 100.000 Einwohnern oder weniger müssen Wärmepläne grundsätzlich spätestens bis zum 30. Juni 2028 erstellt werden.
Die Grundförderung für eine förderfähige neue Heizung beträgt nach den aktuellen KfW-Förderbedingungen grundsätzlich 30 Prozent. Abhängig von Antragsteller, Gebäude und persönlichen Voraussetzungen können zusätzliche Boni hinzukommen.
Das frühere Nebenkostenprivileg wurde zum 1. Juli 2024 beendet. Monatliche Entgelte für einen mietvertraglich vereinbarten TV- oder Breitbandanschluss dürfen seitdem grundsätzlich nicht mehr auf die bisherige Weise als Nebenkosten abgerechnet werden.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Eine gesetzliche Ausnahme kann bei kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten gelten, wenn ein Wohnungseigentümer Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Nicht in jedem Fall. Viele Vorschriften gelten weiterhin, einzelne Fristen, Förderbedingungen und finanzielle Werte wurden jedoch seit 2024 angepasst. Deshalb sollte bei konkreten Investitionen oder Modernisierungen immer der aktuelle Stand geprüft werden.
Wärmeplanungsgesetz (WPG), § 4 – Pflicht zur Wärmeplanung
KfW – Aktuelle Informationen zur Heizungsförderung
KfW – Anpassungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude 2026
Bundesnetzagentur – Ende des Nebenkostenprivilegs für Kabelfernsehen
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 19 – Ordnungsmäßige Verwaltung
VOCON unterstützt Eigentümer und Eigentümergemeinschaften in Karlsruhe, Pforzheim und Umgebung bei Fragen rund um Verwaltung, Modernisierung und die laufende Betreuung ihrer Immobilie – persönlich, digital und transparent.
